房产 新闻

万科带头唱衰中国楼市,手捧千亿现金等“捡尸”

作者|资本市场部

来源|野马财经

秋风起、易水寒,房产企业在叫惨。

万科哭、融创喊,碧桂园股价已残。

近日,万科A(000002.SZ)在深圳举办的秋季例会火了。不是因为业绩有多惊人,而是在会场的墙壁和主屏幕上,这家房地产老牌企业赫然打上了“活下去”的标语。

今年6月,中国房地产协会会长胡志刚在接受媒体采访时坦言,“现在的形势,只会让能活的活好,濒死的死掉”。

如今连“老大哥”万科都带头喊出了这句话,房地产行业的寒冬真的要来了吗?

万科带头行业哭声一片

这并不是万科第一次哭惨。

早在今年6月底,万科董事局主席郁亮就曾宣布“万科要告别房地产”。在他看来,住房全面短缺时代已经结束,房价告别单边快速上涨时代。之后,房地产“唱衰合唱团”成员越来越多。

当时,郁亮忧心忡忡地说,“十年后万科还是房地产公司的话,应该是比较惨的。我现在在琢磨,我们各地的公司把‘地产’这几个字去掉。万科是美好生活的服务商。”

话音刚落,万科深圳分公司便更名为“深圳万科发展有限公司”,去掉了“房地产”的字样。郁亮希望人们在未来想到万科的时候,想到的应该是美好生活,而不是几栋房子。

对未来抱有美好憧憬的同时,郁亮对现实的危机也感到焦虑不安。

在9月11日万科南方区域月度例会上,郁亮就喊出,“万科要做的第一件事情,就是进行战略检讨,以‘活下去’为最终目标”。

其实,不止万科,自2018年以来,包括中国恒大(3333.HK)、融创中国(1918.HK)、碧桂园(2007.HK)在内的房地产公司都已经开始发出预警。

“春江水暖鸭先知”,最早感受到水温变冷的或许是中国首富许家印。

今年3月,恒大董事局主席许家印在公司2017年业绩发布会上表示,到2020年底,恒大负债率下降到同行中低水平,未来三年恒大的土地支出会逐步减少。

与此同时,融创中国董事长孙宏斌就公开表示,“如果房地产都做不好,就没有钱,更别说投资其它了”。在融创9月初举办的中期业绩报告会上,孙宏斌更是直言短期内房地产调控政策不会放松,且购买预期仍将变化,因此融创要“脚踏实地,这几年安全放在第一位”。

碧桂园也不例外。据格隆汇报道,在碧桂园近日多个运营中心举行的视像会议上,碧桂园主席杨国强提出,为了加强有效供贷,考虑把销售率不佳及正负零为负的项目(即还未进行地面工程者)停工。

大佬们在预警的同时,敏感的资本市场早已感受到了房地产行业形势的不佳。

东方财富Choice数据显示,申万房地产指数曾于今年1月摸到5829.84的高点,随后便不断下跌。截至9月28日收盘,申万房地产指数报收于3683.85点,今年以来跌幅达到24.73%。

具体来看,“万融碧恒”四家房地产龙头公司的股价都面临不同程度的下跌。

在2018年以来,万科跌幅为21.76%、融创跌幅25.50%、碧桂园跌幅33.76%。其中,恒大跌幅最小,为18.55%。这或与恒大“护盘心切”有关。此前,恒大曾多次回购自家股票,仅7月就耗资超过30亿港元用以回购。

叶落而知秋冬将至

与股价下跌类似的是,大佬们过去高昂情绪的逐渐回落。“叶落而知秋将至”,楼市凛冬将至的背后是他们对融资、负债、销售、回款数座大山压顶的焦虑。

最明显、最直观的现象便是住宅成交量下降、房价下跌。自中秋小长假以来,就不断有消息曝出楼盘“降价大甩卖”的消息。先是9月初,恒大传来消息将启动全国楼盘促销活动,推出国内全部楼盘8.9折,最低可至7.4折(如果将全部优惠进行叠加)。

而后万科紧跟脚步,9月26日有媒体报道称,厦门“首开万科白鹭郡”推出特价别墅,89-110平米的联排别墅,原价500万,现一口价278万,“五折大甩卖”震动了整个鹭岛。

重压之下,郁亮在9月份上述例会上更是下了铁令,“6300亿元的回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

对于销售状况及对行业的判断,野马财经(微信公号:ymcj8686)与万科取得了联系,对方表示一切以公告为准。

前不久,上海中原研究院发布了一组数据显示,今年中秋假期上海新建商品房住宅成交仅3.4万平方米,同比下降34.6%,创五年新低。二手房价格指数更是连续9个月环比下跌。

房地产价格下跌、销售量下降的背后,无不折射出房地产巨头们对加快资金回笼的迫切。

巨头们对于资金的渴求,自2017年房地产宏观调控政策愈发趋严之后变得日趋突出。融资成本高、融资渠道大幅收缩已经成为碧万恒等房地产巨头们当前的心头病。

国家统计局数据显示,2018年1月至8月,房地产开发企业到位资金106682亿元。其中,国内贷款、利用外资和个人按揭贷款均同比下降。与之形成对比的是,房企自筹资金34959亿元,增长11.2%;定金及预收款35447亿元,增长15.1%。

这意味着,房地产企业对自筹资金、卖房定金及预收款的内部造血能力依赖越来越强。

然而,2018年9月下旬,一则“商品房预售制取消”的传闻几乎让整个房地产行业感到无比紧张。

一直以来,预售项目,也就是俗称的“卖楼花”是房地产企业资金周转的重要组成。新城控股(601155.SH)高级副总裁欧阳捷发布文章指出,没有了预售资金,房企很可能将减少大约33%的资金来源,并对楼市住房供应等产生连带影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向野马财经(微信公号:ymcj8686)解释,“通过预售制度的变革,资金弱的房企是无法进行开发投资的,将对相关企业形成较大约束。”

花式突围各显神通?

除了直指房企资金链的“取消预售制”传闻外,6月出现的棚改收紧传闻,以及高悬未落的“房产税之靴”,也都使得房地产企业越来越谨慎,越来越急于找到出路伺机突围。

何去何从?

2018年9月26日,万科以13亿元将北京海南航空大厦收入囊中。

一边哭喊着要“活下去”,一边斥巨资购入地产项目,这看似自相矛盾的动作背后,实则为北京万科“曼哈顿计划”的延伸。

“曼哈顿计划”又称“存量改造计划”,于2015年推出,旨在通过对存量地产进行改造升级,寻求新的利润增长点。3年来,北京万科已经主导进行了西单商场、望京国际商业中心、通州万科大都会等项目的改造。

有着十余年房地产行业从业经验的金先生向野马财经(微信公号:ymcj8686)分析,“万科的存量房改造基本都是商业地产,这是房地产企业转型的一个重要方向。”

此番收购北京海航大厦,均价约为3.3万元/平方米,而周边商业地产均价大都在4至5万元/平方米,甚至更高。

“不久前炒得火热的住宅租赁、长租实际上也是存量博弈。当然住宅地产与商用地产改造各有利弊”,金先生补充道。

除了万科,2018年3月,融创也与盛煦地产签署了战略合作协议,共同发起国内首只存量资产并购基金,涉水商业地产存量房市场;至于长租,更是吸引了招商蛇口(001979.SZ)、保利地产(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、龙湖集团(0960.HK)一系列巨头。

如果说盘活存量尚属于房地产行业体系内的调整,那么押注新能源汽车,则是更加大胆的尝试。

野马财经(微信公号:ymcj8686)发现,近年来,龙头房企动辄几十甚至几百亿元砸向新能源汽车领域。

宝能将观致汽车51%股权收入囊中,并用不到两年时间完成汽车全产业链布局;华夏幸福(600340.SH)董事长王文学通过旗下知合出行,拿下合众汽车控股股东位置,知合出行还投资了汽车租赁、自动驾驶等领域一系列公司。

碧桂园则另辟蹊径,试图通过顺德新能源汽车小镇的建设,吸引汽车创新企业入驻,以此分享行业红利。绿地控股也曾斥资15.5亿元入股润东汽车,不过不足一年便抽身退出。

除此之外,刚刚顶着“A股新能源整车第一股”上市的北汽蓝谷(600733.SH),复杂的股权迷宫背后,还暗藏着泛海控股(000046.SZ)、荣盛发展(002146.SZ)、绿地控股(600606.SH)诸多地产企业。

房地产大佬们对于汽车如此热爱,汽车行业分析师钟师向野马财经(微信公号:ymcj8686)分析,作为大宗生活消费品,房产、汽车都具有规模大,利润高的特点。房地产业最辉煌的时代已经过去,汽车业虽增速趋缓,却一直有提升的空间。因此对于房地产巨头企业来说,“脚踏两只船”是很符合投资安全的逻辑。

更有意思的是,和万科一样,忙着战略突围的同时,龙湖、保利等企业也在今年进行了“去地产化”的更名。

存量博弈、押注新能源……对身处行业微妙时刻的房地产巨头而言,哪条才是正确的突围之路,或许只有时间知道答案。

那么问题来了,你觉得房价会降吗?也欢迎在文末留下你的观点。

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